Asuntovarallisuus ja sen kyky luoda lisäarvoa – Taloudellinen analyysi

Asuntovarallisuus nähdään usein merkittävänä vaurauden mittarina sekä yksilötasolla että kansantalouden tasolla. Kuitenkin, toisin kuin investoinnit tuotantolaitoksiin tai uusiin teknologioihin, asuntovarallisuus ei automaattisesti lisää taloudellista tuottavuutta tai luo uutta lisäarvoa. Tässä analyysissa tarkastellaan asuntovarallisuuden todellista taloudellista merkitystä, sen roolia kansantaloudessa ja sitä, missä määrin se todella edistää kasvua.

1. Asuntovarallisuus ei ole itsessään tuottavaa pääomaa

Pääoma määritellään taloudessa varallisuutena, joka tuottaa lisäarvoa joko suoraan (tuotantovälineiden muodossa) tai epäsuoraan (sijoitettavan rahan muodossa). Perinteisessä kansantaloustieteessä asuntoihin sijoitettu varallisuus luokitellaan kiinteäksi pääomaksi, mutta se ei välttämättä tarkoita tuottavaa pääomaa:

• Passiivinen omaisuus: Omistusasunto ei sinänsä tuota kassavirtaa omistajalleen. Se ei ole samalla tavalla sijoitus kuin yritysosakkeet tai koneet ja laitteet, jotka mahdollistavat uusien tuotteiden ja palveluiden tuottamisen.
• Arvon nousu ei luo uutta vaurautta: Asuntojen hintojen nousu voi lisätä kotitalouksien nimellistä varallisuutta, mutta ellei asuntoa myydä tai sitä vastaan oteta lainaa, se ei muutu käytettäväksi pääomaksi.
• Asuminen on kulutusta, ei investointia: Asuntojen hankinta on ensisijaisesti kulutuspäätös eikä investointi, ellei kyseessä ole vuokraustoiminta tai muu liiketoiminta.

2. Miten asuntovarallisuus voi tuottaa lisäarvoa?

Vaikka asuntovarallisuus itsessään ei ole tuottavaa samalla tavalla kuin esimerkiksi tehtaat tai yritysinvestoinnit, se voi tietyissä olosuhteissa edistää talouskasvua:

• Vuokramarkkinat ja kiinteistösijoittaminen: Jos asuntoa käytetään vuokraamiseen tai muuhun kaupalliseen toimintaan, se voi luoda kassavirtaa ja tuottaa lisäarvoa. Tällöin se on lähellä tuottavaa pääomaa.
• Asuntolainojen vipuvaikutus: Asuntojen käyttäminen vakuutena voi mahdollistaa muiden sijoitusten ja liiketoiminnan rahoittamisen. Tämä kuitenkin riippuu lainamarkkinoiden toimivuudesta.
• Asuntojen infrastruktuurinen rooli: Hyvin toimivat asuntomarkkinat voivat parantaa työvoiman liikkuvuutta ja siten edistää talouden tehokkuutta. Kuitenkin, jos asuntojen hinnat nousevat liikaa, tämä voi vaikeuttaa työvoiman sijoittumista oikeille alueille.

3. Miksi asuntojen arvonnousu ei ole kansantalouden kannalta kestävää vaurautta?

Asuntojen arvon nousu voi näyttää tilastoissa vaurauden kasvuna, mutta sillä on useita ongelmallisia piirteitä:

• Hintojen nousu ei tarkoita lisäarvon syntymistä: Asuntojen arvonnousu ei tarkoita sitä, että yhteiskunta olisi tuottanut enemmän hyödykkeitä tai palveluita. Se on pikemminkin omaisuuserien arvonmuutosta kuin todellista tuotannon kasvua.
• Spekulatiivinen arvonnousu voi johtaa kupliin: Jos asuntojen hintojen nousu perustuu pelkästään mataliin korkoihin ja markkinapsykologiaan eikä reaalitalouden kehitykseen, se voi johtaa asuntokupliin, joiden puhkeaminen aiheuttaa talouskriisejä.
• Asuntovarallisuuden epätasainen jakautuminen: Suuri osa asuntovarallisuudesta on vanhemmilla sukupolvilla, kun taas nuoremmat joutuvat ottamaan korkeita lainoja päästäkseen asuntomarkkinoille. Tämä voi aiheuttaa sukupolvien välisiä varallisuuseroja ja taloudellista epävakautta.
• Kiinteistöpääoman lukkiutuminen: Jos suurin osa varallisuudesta on sidottu asuntoihin, se ei ole käytettävissä tuottavampiin investointeihin, kuten yritystoimintaan, tutkimukseen tai innovaatioihin.

4. Asuntovarallisuuden rooli Suomen taloudessa

Suomessa asuntovarallisuudella on erityispiirteitä, jotka tekevät siitä vähemmän hyödyllisen talouskasvun kannalta:

• Suurin osa varallisuudesta on kiinni kiinteistöissä: Suomalaiset kotitaloudet omistavat varallisuutensa pääosin kiinteistöissä eikä rahoitusvarallisuutena. Tämä tekee pääoman kierrosta jäykempää.
• Asuntojen arvonnousu ei ole jakautunut tasaisesti: Suurissa kaupungeissa, kuten Helsingissä, hinnat ovat nousseet, mutta pienemmillä paikkakunnilla asuntomarkkinat ovat pysähtyneet tai asuntojen arvot jopa laskeneet. Tämä lisää alueellisia eroja ja haittaa työvoiman liikkuvuutta.
• Korkea verotus heikentää asuntovarallisuuden hyödyntämistä: Suomessa kiinteistöverotus ja asuntokaupan verot rasittavat markkinoita, mikä vähentää asuntojen ostamista ja myymistä sekä hidastaa pääoman kiertoa.

5. Ratkaisuehdotuksia asuntovarallisuuden parempaan hyödyntämiseen

Koska asuntovarallisuus ei itsessään ole talouskasvun lähde, vaan pikemminkin varallisuuden säilyttämisen muoto, talouspolitiikassa tulisi keskittyä siihen, miten se voidaan muuttaa tuottavammaksi:

1. Sijoitusten monipuolistaminen: Kannustetaan kotitalouksia hajauttamaan varallisuuttaan kiinteistöjen lisäksi myös osakkeisiin ja muihin sijoituskohteisiin, esimerkiksi keventämällä sijoittamisen verotusta.
2. Asuntomarkkinoiden joustavuuden lisääminen: Kiinteistöveron ja asuntokaupan verotuksen uudistaminen voisi parantaa markkinoiden likviditeettiä ja vähentää asuntovarallisuuden lukkiutumista.
3. Asuntojen käyttö liiketoiminnan ja yrittäjyyden tukena: Verotuksellisia ja rahoituksellisia kannustimia tulisi kehittää, jotta kiinteistövarallisuus voisi helpommin toimia yritysrahoituksen vakuutena.
4. Työvoiman liikkuvuuden edistäminen: Asuntomarkkinoiden tulisi palvella paremmin työvoiman siirtymistä korkean tuottavuuden alueille, esimerkiksi lisäämällä kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja kasvukeskuksiin.
5. Eläkerahastojen sijoittaminen kotimaan kiinteistömarkkinoille järkevämmin: Suomen eläkevaroja voisi osittain kohdistaa asuntorahastoihin, jotka keskittyvät tuottavaan ja innovatiiviseen kiinteistökehitykseen, kuten energiatehokkaisiin vuokra-asuntoihin tai hybridirakennuksiin.

Johtopäätökset

Asuntovarallisuus ei itsessään ole talouskasvun lähde, vaan pikemminkin varallisuuden säilyttämisen muoto. Sen kyky luoda lisäarvoa riippuu siitä, miten se hyödynnetään – joko vuokraustoiminnassa, vakuutena muille investoinneille tai markkinoiden tehokkuuden parantamisessa. Suomen nykyinen tilanne, jossa asuntovarallisuus on suuri, mutta sen käyttö talouden moottorina on rajoittunutta, osoittaa tarpeen uudistaa asuntomarkkinoita ja verotuskäytäntöjä siten, että pääoma pääsisi tehokkaampaan kiertoon ja tukisi laajempaa talouskasvua.